La ley de Alquileres generó aumentos de más del 110% que no se habían registrado ni en la hiperinflación

La polémica Ley de Alquileres sancionada en 2020, que rige los contratos actuales, quedó en el centro del debate. Según trascendió esta semana, el Gobierno buscará suspenderla por decreto y podría derogarse o volverse a tratar en el Congreso nacional su reforma o nuevo promulgación.

Lo concreto es que el mercado inmobiliario, que viene golpeado desde hace años, pasa por un derrumbe histórico de la oferta, y los precios subieron a niveles récord jamás vistos.

Distintas plataformas y consultoras que relevan el sector confirmaron que los aumentos de los valores interanuales superan el 110%, bastante más que el 92,59% que estipuló el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central.

Miles de contratos que se firmaron a partir de 2020 se hicieron por encima del valor del ICL porque los propietarios, al no poder ajustar de manera anual, entendían que terminarían perdiendo frente a la inflación.

Así, los valores subieron más en el presente que en los tiempos de la hiperinflación vivida en el final del gobierno de Raúl Alfonsín y en los inicios de la primera gestión de Carlos Menem, entre 1989 y 1990, cuando el desacople económico llegó a superar el 100% mensual en algunos casos.

Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, quien unos años antes había iniciado su labor en el segmento, dijo a Infobae que entonces la gente tenía trabajo formal y un matrimonio con dos sueldos destinaba uno para pagar la cuota y con el otro vivía todo el mes. “Aún en ese terrible momento se podían comprar viviendas con créditos hipotecarios a tasas razonables del 18% anual y por 10 años de plazo. Por eso el problema del alquiler no estaba tan presente, había fácil acceso al techo propio y aún en plena crisis los ajustes de las locaciones eran semestrales y como se pactaban libremente entre los propietarios e inquilinos no pasaba nada”, destacó.

En el mercado destacan que los alquileres en 1989 subieron entre un 20% y 30% semestralmente, muy por debajo de la situación actual donde sólo en tres meses, entre enero y marzo último, aumentaron 25% según las plataformas especializadas.

Hasta febrero de 2023, la inflación que registró el Indec fue del 102,5% interanual hacía más de 32 años que no se escalaba tanto, igual son cifras lejanas todavía con la crisis de la hiper.

Entre 1989 y 1990 regía la Ley N° 23.091, sancionada por el Congreso nacional en 1984, que regulaba las locaciones urbanas, llamadas así por la normativa. Estaba prohibió actualizar los valores de alquiler con un ajuste distinto al oficial: un promedio del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el de salarios, en partes iguales, rebajado en un 20%.

Y más aquí en el tiempo los acuerdos se hacían bajo los lineamientos del Código Civil y Comercial de la Nación que fue reformado en 2015.

También hace ruido en el sector que el Gobierno busque suspender la actual normativa por 180 días en un año electoral.

Cómo se llegó a esta situación

Desde que se sancionó la Ley de Alquileres la oferta cayó como nunca y los propietarios, por no querer contratos a tres años y ajustes anuales, prefieren tener su vivienda vacía, prestarla a un familiar o directamente venderla (aunque cueste comercializarla porque no hay acceso fácil al crédito hipotecario).

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, dijo que la situación actual de extrema escasez de oferta es el resultado de algo que se sabía que iba ocurrir. “En su momento no fueron tenidas en cuentas las advertencias en función de los tiempos políticos/electorales y luego dentro del contexto donde se terminó dando su sanción definitiva. El Congreso ya debatió hace un año durante un mes y citó a representantes de cámaras, colegios inmobiliarios, inquilinos y desarrolladores. Hubo dos dictámenes y hoy, un año después, ¿se comenzará otra vez? En este contexto general de inestabilidad macroeconómica, con un marco de confianza restringido y dentro de un clima de año electoral, difícilmente se vean resultados que reviertan la crítica situación actual”, dijo.

Una parte de los propietarios que ya cuentan con viviendas para alquiler se resigna y se atiene a la ley partiendo, en principio, de un valor de mayor de cobertura; otros desisten y vuelcan sus propiedades a la venta porque juzgan que resultan demasiado riesgoso alquilar en estas condiciones y que la rentabilidad que obtienen no cubre ese riesgo; y en el otro extremo están quienes corren el riesgo de firmar un contrato que no esté en regla antes de hacerlo con la polémica ley.

“Lo más serio es que las actuales condiciones de rentabilidad y riesgo de Argentina no alientan ni motivan a que nuevos inversores ingresen al mercado de alquileres. Eso restringirá aún más la oferta, al menos hasta que no perciban un marco de mayor confianza y mejore la rentabilidad. No recuerdo otro momento en el cual la oferta formal de alquileres haya sido tan escasa”, añadió Rozados.

Según un análisis de los últimos 13 años, un departamento de 3 ambientes en Agronomía, en CABA, en 2009 se alquilaba en promedio en $1.400 mensuales y en febrero de 2023 en $77.600 (ver gráfico).

Y en el siguiente gráfico están los comparativos de los departamentos de 2 ambientes. En febrero de 2009, un alquiler promedio oscilaba en $975 y en febrero último, por una vivienda de esas características, también en el barrio de Agronomía, hubo que pagar 60.335 pesos.

“Hoy cambió todo. Los cambios deberían tratarse en el Congreso y debe haber quórum. Demorará bastante, tendrá que pasar por diputados y luego por el Senado. Estos mensajes sólo aportan dudas e incertidumbre para propietarios e inquilinos. Ojalá nuestros legisladores hagan algo bien y definan una normativa en beneficio equitativo para las partes involucradas”, concluyó Toselli.