Malas noticias para los inquilinos: cuáles son las causas que explican los fuertes aumentos en precios de alquileres

Desde que entró en vigencia la polémica Ley de Alquileres en julio de 2020 se agravó como nunca la escasez de oferta y además los aumentos de los precios se han incrementado por encima de una inflación que es muy alta en nuestro país golpeando desde entonces los bolsillos de los inquilinos que deben renovar su contrato o quienes buscan una vivienda para alquilar.

La peor noticia para los bolsillos de los inquilinos es que en enero actual el aumento de los alquileres en Buenos Aires roza el 100% interanual. Una persona que pagaba $60.000 mensuales ahora deberá abonar cerca de $120.000 hasta enero de 2024.

Hay varias causas que explican ambos desacoples, pero la problemática se agravó drásticamente desde que rige la normativa que amagó con reformarse en mayo de 2022 y tras varias reuniones en el Congreso nacional, los diputados oficialistas y opositores no se pusieron de acuerdo y no hubo cambios al menos en los puntos neurálgicos que reclaman cámaras sectoriales: que la duración de los contratos vuelva a ser a dos años como antes (no a tres como hoy) y que los aumentos sean semestrales (no anuales) y se acuerden libremente entre partes.

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), comento que “los aumentos hasta enero de 2023 son todo un récord hasta el momento. Desde la creación de la ley hace dos años y cinco meses la suba es de un 220% según el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central. Alquilar se transformó en un problema para los propietarios e inquilinos en nuestro país”.

Los precios de los alquileres subieron en toda la Argentina y en algunos casos desmedidamente y ello se debe a la gran demanda y escasa oferta que conlleva que los propietarios lleguen a pedir más que lo que indicaría una tasación habitual.

“Para ejemplos actuales, en Buenos Aires un monoambiente promedia $73.000 mensuales, un departamento de dos ambientes $92.000 y un departamento de tres ambientes ronda $120.000 por mes. Pero los barrios de Puerto Madero, Palermo, Recoleta y Belgrano tienen valores aún más altos, que en algunos casos puede llegar a 30% o 40 % de los precios antes indicados, de acuerdo con ubicación y amenities disponibles”, precisó García Malbrán.

Otra ley sería una posible solución

Desde hace más de dos años se complicó pagar aumentos y se agigantó la escasez de oferta en un derrumbe sin precedentes. Hoy se calcula que en los buscadores de propiedades hay 5.700 unidades (cuando hasta fin de 2019 había unas 20.000 viviendas en locación por mes), de las cuales sólo cerca de 2.000 pertenecen al alquiler tradicional y el resto están en dólares o se publican dentro del esquema temporario.

Jorge Toselli, un experto del mercado inmobiliario, dijo que lo que se necesita para salir de este pozo es una nueva Ley de Alquileres. “No nos vamos a cansar de decir que esta la ley sancionada en 2020 es mala para todas las partes y hasta los inquilinos nos lo dicen, entonces modificar algo que está mal, en la práctica no sirve. Hay que sancionar una que fije la actualización semestral, con una validez del contrato a 24 meses. Dejando en claro el desalojo por falta de pago. Y reconocer a los inmobiliarios matriculados, los cuáles son profesionales un mínimo de un mes de honorarios por nuestra tarea. En este momento al locatario no se le cobra absolutamente nada. Somos los únicos profesionales con un colegio que custodia nuestra matrícula, que no percibimos honorarios por nuestra labor (en CABA no se cobran comisiones pero en otros distritos del país sí se abonan)”, dijo.

También los expertos sostienen que falta que se generen políticas de fomento del alquiler, por ejemplo, en la rebaja de impuestos y tasas del estado nacional, provincial y municipal para los propietarios que alquilen su propiedad.

García Malbrán, amplió: “Sería clave la creación de una línea de créditos hipotecarios para primera vivienda con tasas accesibles para la clase media y media baja, como el incentivo estatal para construir edificios por parte de desarrolladores e inversores con obligación de destinar esos inmuebles hacia la locación residencial por un plazo de 10 años. Estas son algunas de las propuestas que hemos hecho desde la Camesi”.

Cómo expandir la oferta

Se estima que desde la promulgación de la ley, la oferta descendió un 30% y que esos inmuebles fueron al sector de compraventa de inmuebles, a pesar de no ser un momento ideal para vender. En Buenos Aires se calculan que de 156.000 unidades en venta actualmente, unas 40.000 son de propietarios que antes las destinaban al mercado de alquileres y desde que rige la normativa una vez que los inquilinos las fueron desocupando las publicaron en venta o recurrieron a contratos informales.

“En las grandes ciudades hay una razón más importante que genera escasez de inmuebles en contratos por tres años, se trata de los alquileres temporarios que otorgan mayor rentabilidad que los tradicionales; este formato brinda una rentabilidad en dólares del 3,7% anual, contra un alquiler temporario que está llegando en algunos casos al 10% anual”, dijo García Malbrán.

Hoy todos los tipos de viviendas son difíciles de conseguir, entre ellas los de 2, 3 y 4 ambientes en CABA.

Sebastián Sacca, especialista del Real Estate, destacó que por los monoambientes y 2 ambientes hay mucha demanda y al menos un 40% de los que llaman son extranjeros que vienen a vivir a la Argentina (en su mayoría llegan de Rusia, Brasil, Ecuador, Colombia, Venezuela); y con respecto a los departamentos más grandes hay muy pocos, los propietarios prefieren tenerlos vacíos hasta que reformen la ley vigente que trae tantos inconvenientes para ambas partes.

En el mercado inmobiliario hay preocupación y muchos temen que en los próximos meses la oferta se siga derrumbando y se corra riesgo de ir hacia oferta 0 en algunos tipos de vivienda.

Sacca, sostuvo que en estos momentos sólo tiene monoambientes disponibles en alquiler. “No creo que se llegue a oferta 0 pero si no reforman la ley urgentemente seguirá bajando la calidad de vida en cuanto al hábitat. Muchas familias se ajustan a vivir en menos ambientes de los que realmente necesitan, por un tema de costos o porque es lo que logran conseguir y ante la desesperación de no poder alquilar se conforman con lo que encuentran”, amplió.

Toselli añadió que en su compañía hay lista de espera por departamentos de 2 ambientes. “Con el paso del tiempo seguramente esto se agravará y cada vez el ofrecimiento será menor. No hay otra forma de recomponer la oferta si no se sanciona una nueva normativa que regule alquileres”.

Donde aumentó más y algunos valores

Las Cañitas, Palermo, Recoleta, Belgrano y Caballito son algunas de las zonas que experimentaron las mayores subas por estar entre los más cotizados de CABA.

En Caballito, los precios de 2 ambientes varían entre $75.000 y $85.000, en Recoleta, entre $90.000 y $95.000, en Boedo, entre $60.000 y $.70.000, mensuales. En Floresta o Monte Castro, un 3 ambientes varía entre $75.000 y $110.000, y un PH en esos barrios oscila entre $130.000 y $160.000 por mes.